nieuws

van ons

Gevolgen hennepkwekerij voor verhuurder

Als verhuurder van onroerend goed loopt u het risico dat de verhuurde ruimte door een huurder wordt gebruikt om hennep te kweken. Naast negatieve aandacht van de buurt en politie en justitie, zijn er vaak meerdere nadelige gevolgen voor de verhuurder van het pand.

Sluiting pand op grond van Opiumwet

Wanneer er een hennepkwekerij in een woning of bedrijfspand wordt ontdekt, heeft de burgemeester op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet en de van toepassing zijnde gemeentelijke beleidsregels de mogelijkheid het pand gedurende een (afkoelings)periode te sluiten. De orde en rust herstellen in de buurt is (onder meer) het doel van de tijdelijke sluiting. Dit betekent dat het pand (tijdelijk) niet meer kan worden verhuurd. Ook niet aan een nieuwe huurder. Naast misgelopen huurinkomsten komen ook de kosten voor het opruimen van de hennepkwekerij voor rekening van de verhuurder.

Extra oplopende kosten electra en water

Daarnaast is de verhuurder ook aansprakelijk voor de kosten van de nutsbedrijven. De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 in deze uitspraak dat de verhuurder gehouden is de kosten wegens het aftappen van elektriciteit of water te vergoeden aan de elektriciteitsleverancier. Een verhuurder kan proberen deze kosten op de huurder te verhalen, maar als de huurder geen verhaal biedt zal hij zelf moeten opdraaien voor de kosten.

Schade aan pand

Een wietplantage heeft veelal ook schade aan het pand tot gevolg. Bijvoorbeeld vocht- en schimmelplekken, maar ook schade als gevolg van ongeoorloofde aanpassingen aan het pand . Een verhuurder wil deze schade vaak vergoed zien.

Het algemene uitgangspunt in het huurrecht is dat een hennepkwekerij voldoende reden is om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning of bedrijfsruimte te ontruimen. Het kweken van hennep kan onder de algemene norm van goed huurderschap worden geschaard. Het is echter ook raadzaam om in de huurovereenkomst expliciet op te nemen dat het kweken van hennep verboden is en wat de gevolgen zijn als er toch hennep wordt verbouwd in het gehuurde. Denk hierbij aan het overeenkomen van een boete op overtreding. Dit biedt in een procedure mogelijkheden om de boete van de huurder te kunnen vorderen naast de vergoeding van geleden schade.

Bent u verhuurder en heeft u te maken met een hennepkwekerij in de verhuurde ruimte of wenst u advies bij het opstellen van huurovereenkomsten? Neem contact met ons op voor het bespreken van de mogelijkheden.

Heeft u problemen met een hennepkwekerij in uw pand?

Neem hier contact met ons op en

vraag naar Peter

Veel gestelde vragen

Het kan zijn dat je verrast wordt door een vaststellingsovereenkomst of dat je al een tijdje merkt dat het beter is als jij en je werkgever uit elkaar gaan. Een vaststellings-/beëindigingsovereenkomst is een overeenkomst waarbij er tussen de werknemer en werkgever afspraken worden gemaakt over het beëindigen van de arbeidsovereenkomst en onder welke voorwaarden.

Doordat de arbeidsovereenkomst eindigt heb je na de einddatum geen recht meer op loon waardoor je dus terugvalt op een uitkering (tenzij je natuurlijk een nieuwe baan hebt gevonden). Een voorwaarde om recht te hebben op een werkloosheidsuitkering is dat je niet “verwijtbaar werkloos” moet zijn geworden, dat wil zeggen dat je niet door je eigen schuld geen baan meer hebt. Door middel van een vaststellingsovereenkomst kun je bereiken dat je niet verwijtbaar werkloos bent en dus recht hebt op een WW-uitkering. Echter, het is wel noodzakelijk dat deze overeenkomst aan een aantal eisen voldoet, namelijk dat het initiatief voor het ontslag bij de werkgever ligt, dat de opzegtermijn in acht is genomen en dat de werknemer geen verwijt valt te maken. Daarnaast heb je bij een vaststellingsovereenkomst geen recht op een transitievergoeding, tenzij je dit afspreekt met de werkgever. Wij kunnen je helpen met het onderhandelen over gunstige voorwaarden om zo op een goede manier uit elkaar te gaan. 

Wanneer een ondernemer kansen ziet, wil hij deze vanzelfsprekend graag benutten. Vaak is daarvoor financiering nodig. Bijvoorbeeld voorraadfinanciering en financiering ten behoeve van een nieuw aan te schaffen efficiëntere machine. Uw bank zal op basis van bancaire financieringsnormen uw financieringsverzoek beoordelen.  Belangrijk daarbij is dat de bank voldoende zekerheid krijgt dat het aan u te lenen bedrag terug betaald wordt. De onderliggende waarde van de aan de bank veelal te verpanden inventaris, machines en debiteurenvorderingen worden op voorzichtige percentages ingeschat.

Leasing als financieringsvorm biedt als grote voordeel dat de financierder, de leasemaatschappij, veelal bereid is een substantieel groter percentage (tot 100%) van de specifiek door u gewenste asset, machine, te financieren dan de bank. Logisch, indien u beseft dat bij de leasemaatschappij specifieke kennis aanwezig is omtrent verschillende machines en andere roerende zaken en grip heeft op de waardeontwikkeling (2e hands) en het onderhoud.

Factoring biedt als grote voordeel dat u niet 60-90 dagen of langer op uw debiteuren hoeft te wachten. Factoring biedt de mogelijkheid van bevoorschotting op uw debiteurenvorderingen tot 100%. U maakt aldus uw debiteurenportefeuille liquide en beschikt dus eerder over geld om bijvoorbeeld nieuwe voorraad te kunnen kopen. Bij factoring ‘verkoopt’ u als het ware uw vordering op een debiteur aan een gespecialiseerd factoringbedrijf voor een bedrag dat net iets minder is dan de vordering. Hierdoor wordt de vordering aan u direct voldaan, en verhaalt het bedrijf de vordering weer bij uw oorspronkelijke debiteur. De voordelen hiervan zijn duidelijk: u hoeft niet onnodig lang op uw geld te wachten. Een nadeel is dat u in ruil voor het afdekken van het risico op wanbetaling van uw debiteur, niet het volledige bedrag betaald krijgt. Ook zijn niet alle debiteurenvorderingen en portefeuilles geschikt voor factoring.

Er moet sprake zijn van een zeer dringende reden om een werknemer op staande voet te ontslag. Het moet hier gaan om een ernstige verwijtbare gedraging, zoals bijvoorbeeld diefstal. Het ontslag op staande voet is het uiterste redmiddel binnen het ontslagrecht.

Indien je er zeker van bent om de werknemer op staande voet te ontslaan moet je de werknemer DIRECT op de hoogte brengen van het ontslag op staande voet en daarbij de reden geven waarom je de werknemer op staande voet ontslaat. Bevestig het ontslag op staande voet schriftelijk aan de werknemer en wees daarin concreet wat de reden voor het ontslag op staande voet is.

Indien de werknemer het niet eens is met het ontslag op staande voet kan hij binnen 2 maanden om vernietiging van het ontslag vragen bij de kantonrechter.

Het ontslag op staande voet is het uiterste redmiddel binnen het ontslagrecht waardoor er dus zeer strenge criteria van toepassing zijn. Het is verstandig om voorafgaand aan het ontslag op staande voet juridisch advies in te winnen.

Indien je hebt gewerkt, heb je recht op loon. In de arbeidsovereenkomst of in de collectieve arbeidsovereenkomst (cao) staat waarschijnlijk het moment genoemd waarop de werkgever het loon dient uit te betalen.

Stuur een e-mail aan je werkgever en geef aan dat je nog geen loon hebt ontvangen en vraag wat hier de reden voor is. Indien je werkgever hier niet op reageert is het verstandig om een aangetekende brief te sturen met nogmaals het verzoek om het loon te betalen. Wij kunnen je helpen met het opstellen van een brief waarin we het loon vorderen.