nieuws

van ons

Het risico van onduidelijke afspraken in de huurovereenkomst

De wet maakt onderscheid tussen verschillende soorten bedrijfsruimtes. Een fabriekspand is immers niet hetzelfde als een winkelruimte. In de wet is in artikel 7:290 lid 2 BW de definitie neergelegd van middenstandsbedrijfsruimte, ook wel 290-bedrijfsruimte. Dit wordt als volgt omschreven:

“een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.”

De ruimte die niet onder 290-ruimte valt, is overige bedrijfsruimte. Dit is een restcategorie en wordt ook wel de 230-bedrijfsruimte genoemd. Hieronder vallen onder andere kantoren, fabrieken, praktijkruimtes en bioscopen.

De huurovereenkomst 230-bedrijfsruimte

De huur en verhuur van deze overige bedrijfsruimte wordt steeds vaker vastgelegd aan de hand van op het internet vrij verkrijgbare modelcontracten. Op deze manier worden de rechten van de verhuurder en huurder van het pand eenvoudig vastgelegd in een simpele huurovereenkomst. Een in de regel veel toegepast model is dat van de Raad Onroerende Zaken, het zogenaamde ROZ-model. In deze ROZ-modellen is de duur, de verlenging en opzegging keurig geregeld. Maar niet alles wat de partijen voor ogen staat, is in het model opgenomen. Het is daarom van belang dit model nader invulling te geven om onduidelijkheid en mogelijk conflicten te voorkomen.

Dat is wat in de volgende situatie is misgegaan. Partijen zijn het volgende overeengekomen:

(...)

4.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 6 maart 2009 en lopende t/m 6 maart 2014.

4.2 Na het verstrijken van de in 4.1 genoemde periode kan deze overeenkomst worden voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve t/m 6 maart 2019.

4.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

4.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

(…)

Opzegging huurovereenkomst

Niet geheel onverwacht is bij partijen onduidelijkheid ontstaan over de wijze van opzegging, de opzegtermijn en dus de datum waarop de huurovereenkomst kan worden beëindigd.

In casu werd de huurovereenkomst door de huurder op 5 maart 2019 per e-mail opgezegd tegen 6 maart 2020. Is deze opzegging per e-mail rechtsgeldig? Er staat in artikel 4.4 van het contract toch dat er per deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven opgezegd moet worden? Ja ook een opzegging per e-mail is rechtsgeldig, zo bepaalt het Gerechtshof 's-Hertogenbosch in een arrest uit 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:5097). Ook al schrijven de voorwaarden uit de ROZ-modellen anders voor, er kan bij overige bedrijfsruimte en ook bij woonruimte rechtsgeldig per e-mail worden opgezegd. Geheel waterdicht is het niet, omdat de huurder de ontvangst van zijn opzegging per e-mail door de verhuurder moet kunnen bewijzen. Dat is vaak lastig, omdat niet iedere verhuurder braaf een ontvangstbevestiging retour stuurt.

Wat nu als de huurder met  zijn opzegging (per exploot/aangetekend schrijven/e-mail) een dag te laat was geweest? Voor welke periode loopt de huur dan na 6 maart 2019 door? Is dit wederom voor een termijn van vijf jaar of ditmaal slechts voor de duur van één jaar?

Op grond van artikel 4.2 loopt de huur na 6 maart 2019 niet voor een jaar door en ook niet voor vijf jaar, doch voor onbepaalde tijd. Volgens artikel 4.3 dient deze huurovereenkomst dan te worden opgezegd tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. Bij een te late opzegging op bijvoorbeeld 8 maart 2019 en een huur die maandelijks wordt betaald, kan er dus tegen 31 maart 2019 worden opgezegd zodat de huur per 1 april 2020 zal eindigen.

Indien u een huurovereenkomst sluit, zorg er dan voor dat dit contract geen losse eindjes bevat. Hierbij kan reijnders advocaten u uiteraard helpen. Mocht u een contract hebben gesloten dat tot discussie leidt, neemt u dan contact met ons op zodat wij u hierin kunnen bijstaan.

Meer vragen hierover? Bel Peter:

Veel gestelde vragen

In geval van overgang van onderneming gaan de rechten en plichten die voortvloeien uit de arbeidsovereenkomsten van de onderneming van rechtswege over op de koper. Dat wil zeggen dat de werknemers van de verkoper van rechtswege in dienst treden bij de koper. Dit is bijvoorbeeld het geval bij verkoop van een onderneming.

In het geval van een faillissement is deze rechtsregel niet van toepassing. Aangezien een doorstart via een faillissement gaat, is het dus mogelijk om een onderneming over te nemen, zonder dat je verplicht bent om het personeel mee over te nemen.

Roerende zaken worden vaak onder eigendomsvoorbehoud geleverd. De juridische eigendom wordt als het ware ‘voorbehouden’ door de leverancier; de leverancier blijft juridisch eigenaar totdat aan de voorwaarde van algehele betaling van de koopsom is voldaan. De koper kan dus al wel feitelijk over de zaak beschikken, maar hij heeft nog niet de volle eigendom van de zaak. Als de volledige koopsom is voldaan, wordt de koper ook echt de eigenaar. Tot dat moment is de koper voorwaardelijk eigenaar: hij is eigenaar onder de opschortende voorwaarde van betaling. 

Wanneer een debiteur niet kan of wil betalen en de verschillende niet-juridische stappen zijn genomen (herinnering, aanmaning, etc.) kan de vordering ten overstaan van de rechter afgedwongen worden. Dit kan in een zogenaamde bodemprocedure. Een dergelijke (zorgvuldige) procedure heeft als nadeel dat de doorlooptijd aanzienlijk is en de kosten substantieel.

Als er toch een bodemprocedure noodzakelijk is (o.a. vanwege complexiteit vordering en/of verweer van debiteur) kan het verstandig zijn voorafgaand conservatoir beslag te leggen op de bezittingen van de debiteur. Een advocaat kan voor u verlof vragen bij een rechter, waarna de deurwaarder beslag kan leggen op de goederen. Dit kan gebeuren zonder dat de debiteur hierover geïnformeerd hoeft te worden.

Hierna kunt u binnen 14 dagen de bodemprocedure starten waarin u eist dat de vordering wordt toegewezen, en de debiteur redenen aan kan voeren waarom dit niet zou moeten. Het conservatoir beslag dient op dit moment als een soort ‘verzekering’. Als de bodemprocedure positief afloopt, kan er ook daadwerkelijk verhaald worden op de debiteur.

Door het verrassingseffect is het conservatoir beslag erg effectief. Niet alleen als ‘verzekering’, maar ook komt het in de praktijk vaker voor dat plotseling overleg met de debiteur toch mogelijk blijkt. Immers wanneer een debiteur opeens niet meer bij zijn rekening kan, zal dit hem sneller overtuigen om actie te ondernemen.

Er moet wel met beleid met conservatoir beslag omgegaan worden, omdat bij een afgewezen vordering de schade geleden door de debiteur voor de rekening van de crediteur komt.

Een alternatief is het zogenaamde ‘incasso kort geding’. Wanneer de vordering duidelijk is en er geen noemenswaardig verweer bekend (of voorstelbaar) is en aannemelijk gemaakt kan worden dat er een spoedeisend belang bestaat dat er betaling op de vordering volgt, kan binnen enkele weken een mondelinge behandeling (zitting) in kort geding plaatsvinden. Wanneer het meezit ligt er binnen 6 weken na dagvaarding een toewijzend vonnis. 

Natuurlijk kun je reijnders advocaten altijd bellen. Dat is zeker verstandig en ook kosteloos. Daarnaast kun je bij ons ook altijd terecht voor een gratis intakegesprek. Vul je gegevens in en wij nemen zo snel mogelijk contact met je op.