nieuws

van ons

Ontruimingsbescherming: wanneer mag een ex-huurder nog even blijven?

In het huurrecht moet bij de huur van bedrijfsruimten een onderscheid worden gemaakt tussen de huur van middenstandsbedrijfsruimte, ook wel ‘winkelruimte’ (artikel 7:290 BW) en overige bedrijfsruimte, ook wel ‘kantoorruimte’ (artikel 7:230a BW) genoemd.

Onder ‘winkelruimte’ vallen vrijwel alle ruimten die toegankelijk zijn voor publiek. Denk hierbij aan restaurants, cafés en detailhandel-zaken. Ook hotels, campings en afhaal- en besteldiensten vallen hieronder. Bij de restcategorie ‘overige bedrijfsruimte’ moet men met name denken aan ruimten waar in beginsel alleen werknemers komen (zoals kantoren, fabrieken, pakhuizen en werkplaatsen), en ruimten die het publiek slechts tegen betaling / bij een overeenkomst kan betreden (zoals bioscopen en fitnesszalen, maar ook praktijkruimten van fysiotherapeuten en tandartsen).

De wet biedt de huurder van ‘overige bedrijfsruimte’ relatief weinig huurbescherming. Zo is de termijn voor de duur van de huurovereenkomst vrij en kan er tegen elke termijn (zolang overeengekomen) worden opgezegd.

Wettelijke ontruimingsbescherming

Wél geldt voor dit type overeenkomst een wettelijke ontruimingsbescherming. Deze bescherming geldt na het eindigen van de huurovereenkomst. Het einde van de huurovereenkomst brengt namelijk niet zonder meer de verplichting tot ontruiming met zich mee. De verhuurder moet deze ontruiming expliciet en schriftelijk aanzeggen.

De huurder geniet vanaf het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd twee maanden ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat hij gedurende deze twee maanden het pand nog niet definitief hoeft te verlaten, ook al is de overeenkomst al geëindigd.

Zolang de ontruiming niet (schriftelijk) is aangezegd, begint de termijn van twee maanden nog niet te lopen en hoeft de huurder nog niet te ontruimen.

Uitzonderingen

Wanneer de huurder zelf de overeenkomst heeft opgezegd, komt hem geen ontruimingsbescherming toe. Hetzelfde geldt wanneer de huurder uitdrukkelijk met de beëindiging heeft ingestemd of wanneer hij is veroordeeld tot ontruiming, omdat hij zijn verplichtingen niet is nagekomen.

Verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming

De huurder heeft de mogelijkheid om de termijn van de ontruimingsbescherming te verlengen. Hiervoor moet binnen de termijn van twee maanden een verzoek worden ingediend bij de kantonrechter. Het verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan. Zolang niet op het verzoek is beslist, hoeft de huurder nog niet te vertrekken.

De rechter kan verlenging van de ontruimingsbescherming uitspreken tot maximaal een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. Op verzoek van de huurder kan er daarna nog twee keer met een jaar verlengd worden. In theorie kan een huurder dus tot drie jaar na het eindigen van de huurovereenkomst gebruik blijven maken van het gehuurde. In de praktijk komt het echter zeer weinig voor dat de ontruimingsbescherming voor een derde keer wordt verlengd.

Beoordeling kantonrechter

De kantonrechter maakt bij het al dan niet verlengen van de ontruimingsbescherming een belangenafweging. Indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, wordt het verzoek toegewezen. Hierbij spelen onder andere de volgende omstandigheden een rol:

  • de financiële belangen van beide partijen;
  • hoe lang de huurder al op de hoogte is van het feit dat het pand moet worden verlaten;
  • hoe zwaar het nadeel is van de verhuurder als de huurder nog langere tijd gebruik mag blijven maken van het pand;
  • ook neemt de rechter in zijn oordeel mee of de huurder zich als goed huurder heeft gedragen.


Verhuurt u een kantoorruimte en wilt u weten waar u aan toe bent? Of is uw huurovereenkomst opgezegd en heeft u er belang bij om langer van het pand gebruik te kunnen blijven maken? Schroom niet om contact met ons op te nemen over uw huurkwestie. Wij staan zowel huurders als verhuurders bij.

Voor advies hieromtrent kunt u terecht bij Kees