nieuws

van ons

Het tijdelijk verhuren van uw woning

Wenst u uw woning tijdelijk te verhuren? U heeft hiermee als voordeel dat u niet direct wordt geconfronteerd met de vergaande huurbescherming van de huurder. Binnen een relatief korte periode heeft u weer beschikking over uw woning. Ook geeft dit de mogelijkheid om te zien hoe een huurder zich in uw woning gedraagt.

Er zijn specifieke wettelijke eisen voor het tijdelijk verhuren van een woonruimte. Voldoet uw huurovereenkomst niet aan de voorwaarden om als tijdelijke huurovereenkomst te worden gekwalificeerd, dan is het gevolg dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan en de huurder huurbescherming geniet. Het is dus van belang om de voorwaarden in acht te nemen, omdat anders het risico bestaat dat u als verhuurder niet zomaar van de huurder af kan komen.

Om te voorkomen dat achteraf blijkt dat geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst en de huurder toch huurbescherming heeft, volgen hierna een aantal aandachtspunten.

1. De termijn van de tijdelijke huurovereenkomst

De Wet doorstroming huurmarkt biedt de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar te verhuren zonder dat de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. In beginsel moet de huurder de woning na twee jaar (of zoveel eerder als overeengekomen) verlaten. Bij onzelfstandige woonruimte (kamer) kan een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal vijf jaar worden aangegaan.

De verhuurder kan niet eerder dan voor het verstrijken van twee of vijf jaar van de huurder af. Voor de huurder geldt deze termijn niet. De huurder kan een tijdelijke huurovereenkomst wel tussentijds opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die gelijk is aan de betalingstermijn. In de meeste gevallen is dit maandelijks. 

2. Geen verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst mogelijk

Er kan tussen dezelfde partijen slechts één tijdelijke huurovereenkomst worden aangegaan. Indien de verhuurder besluit een huurovereenkomst voor de duur van een jaar aan te gaan, is het niet mogelijk de huurovereenkomst te verlengen zonder dat de huurder een beroep kan doen op huurbescherming. Ook niet indien de duur van de huurovereenkomsten samen de maximale termijn niet overschrijdt. Indien de huurovereenkomst na het verstrijken van de overeengekomen duur voortduurt of wordt verlengd, ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder.

3. Schriftelijke mededeling einde tijdelijke huurovereenkomst

De verhuurder hoeft een tijdelijke huurovereenkomst niet op te zeggen. De tijdelijke huurovereenkomst eindigt als de termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan is verstreken. Wel moet de verhuurder de huurder minimaal één maand en maximaal drie maanden vóór het eindigen van de huurovereenkomst schriftelijk informeren. Als de verhuurder deze kennisgeving vergeet of nalaat, loopt de huurovereenkomst na de overeengekomen termijn voor onbepaalde tijd door en heeft de huurder huurbescherming.

Vereist is dat de mededeling de huurder daadwerkelijk heeft bereikt. De wijze waarop de verhuurder deze kennisgeving verstuurd, is vormvrij. Het is mogelijk om de huurder per e-mail in kennis te stellen van het eindigen van de huurovereenkomst. Vraag in dat geval wel altijd om een ontvangstbevestiging van de huurder. Blijft de bevestiging uit, stuur de kennisgeving dan binnen de termijn per aangetekende post of per deurwaardersexploot voor de meeste zekerheid.

4. Toetsing aanvangshuurprijs ook na einde tijdelijke huurovereenkomst

Tot slot hebben tijdelijke huurders van zelfstandige woonruimte de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs tot zes maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst te laten toetsen door de Huurcommissie. Bij het oordeel dat de aanvangshuurprijs te hoog was, geldt de door de Huurcommissie bepaalde maximale lagere huurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst.
 

Heeft u vragen over de verhuur van uw woning?

Veel gestelde vragen

Er moet sprake zijn van een zeer dringende reden om een werknemer op staande voet te ontslag. Het moet hier gaan om een ernstige verwijtbare gedraging, zoals bijvoorbeeld diefstal. Het ontslag op staande voet is het uiterste redmiddel binnen het ontslagrecht.

Indien je er zeker van bent om de werknemer op staande voet te ontslaan moet je de werknemer DIRECT op de hoogte brengen van het ontslag op staande voet en daarbij de reden geven waarom je de werknemer op staande voet ontslaat. Bevestig het ontslag op staande voet schriftelijk aan de werknemer en wees daarin concreet wat de reden voor het ontslag op staande voet is.

Indien de werknemer het niet eens is met het ontslag op staande voet kan hij binnen 2 maanden om vernietiging van het ontslag vragen bij de kantonrechter.

Het ontslag op staande voet is het uiterste redmiddel binnen het ontslagrecht waardoor er dus zeer strenge criteria van toepassing zijn. Het is verstandig om voorafgaand aan het ontslag op staande voet juridisch advies in te winnen.

Dit houdt in dat een werkgever één maand voor afloop van een contract voor bepaalde tijd schriftelijk moet aangeven op hij tot verlening van het contract wil overgaan en zo ja, tegen welke voorwaarden. Deze aanzegtermijn geldt niet voor contracten met een duur van 6 maanden of korter of als het contract voor de duur van een project is aangegaan. Wordt er helemaal niet aangezegd? Dan moet de werkgever een vergoeding betalen van één maandsalaris. Wordt er niet tijdig aangezegd? Dan moet de werkgever een vergoeding betalen over de periode dat hij te laat heeft aangezegd. Zie ook Aandachtspunten bij contracten voor bepaalde tijd.

Indien je rechtsbijstand nodig hebt, maar hier onvoldoende geld voor hebt, kun je aanspraak maken op gesubsidieerde rechtsbijstand. Dit wordt ook wel een toevoeging genoemd. Het is afhankelijk van wat je verdient, je vermogen, financiële opbrengst van de zaak en de reden dat je rechtsbijstand nodig hebt. Deze wordt ingediend bij de Raad voor Rechtsbijstand. De raad bepaalt vervolgens of je recht hebt op gefinancierde rechtsbijstand en of je nog een eigen bijdrage moet betalen.

Een levering van producten wordt meestal niet direct betaald. Om een leverancier toch zekerheid te bieden dat het te betalen bedrag voldaan wordt, kan een bankgarantie worden gesteld. De bank stelt deze bankgarantie door op de rekening van de partij, die in de toekomst dient te betalen, een bedrag te ‘bevriezen’ of kredietlimieten terug te schalen met het te betalen bedrag. Wanneer de afnemer failliet raakt of wanneer er een andere reden is waarom de afnemer niet betaalt, kan de leverancier zich beroepen op de bankgarantie om alsnog zijn geld te krijgen.

Wanneer de leverancier bij de bank onder de bankgarantie claimt, zal de bank niet de rechtsverhouding tussen afnemer en leverancier beoordelen en derhalve niet kennis nemen van eventuele discussies daaromtrent. De bank zal het geclaimde bedrag onvoorwaardelijk uitbetalen indien voldaan is aan de (eenvoudige) tekst van de bankgarantie . De afnemer kan, wanneer hij het hier niet mee eens is, een claim indienen tegen de leverancier zelf, maar niet tegen de bank.

De kosten van een bankgarantie worden meestal berekend als een percentage van de hoofdsom.

Wanneer een bankgarantie wordt gesteld voor een buitenlandse begunstigde, loopt de garantie via twee banken: een in het land van de afnemer en een in het land van de leverancier.