nieuws

van ons

Tijdelijke huurovereenkomsten: hoe en wanneer het einde aanzeggen?

In een vorig artikel over tijdelijke huurovereenkomsten is aandacht besteed aan de verhuur van een woning/appartement/studio voor 2 jaar of korter en aan de verhuur van kamers voor 5 jaar of korter. Bij dergelijke tijdelijke contracten kan de huurder sinds 1 juli 2016 niet terugvallen op huurbescherming.

De verhuurder moet echter niet denken dat de huur automatisch, door enkel tijdsverloop, eindigt. Hij dient zijn huurder schriftelijk (brief, email) te informeren over het verstrijken van de bepaalde tijd. Dat mag niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van die bepaalde tijd en niet later dan een maand voor de beoogde einddatum. Het einde van een tijdelijke huur van twee jaar die is aangegaan tot 1 mei 2020 moet dus tussen 1 februari en 1 april 2020.

Is de verhuurder op het punt van de aanzegging  slordig, dan is het niet-naleven van die regel in principe niet repareerbaar en zijn de gevolgen daarvan groot. De tijdelijke huur wordt dan voor onbepaalde tijd verlengd. Wil een verhuurder droge voeten houden, dan is het raadzaam deze termijnen in een (digitale) agenda op te nemen en goed te bewaken.

Te late of te vroege aanzegtermijn

Over de gedachte die de wetgever bij deze aanzegtermijnen heeft gehad, zwijgt de parlementaire geschiedenis. Rechters worden intussen geconfronteerd met zaken waarin te vroeg of te laat is aangezegd.

Een te late aanzegging betekent dat er een gevolg optreedt, namelijk een  verlenging voor onbepaalde tijd, dat veelal niet door de rechter is te herstellen. Dat ligt ook niet voor de hand, omdat de termijn om nieuwe huisvesting te vinden voor de huurder dan nog korter dan een maand zou zijn.

Bij een te vroege aanzegging kan dat in bepaalde gevallen anders liggen. Zo oordeelde de rechter in Zwolle op 4 december 2018 over een aanzegging die twee dagen te vroeg was gedaan. In zijn conclusie van antwoord had de huurder niets aangevoerd wat zou kunnen wijzen op het feit dat zijn belangen waren geschaad. En ook op de zitting die volgde kon de huurder niet aangeven welke belangen van hem waren geschaad. Voor de verhuurder zou onverkorte handhaving van de hoofdregel desastreuze gevolgen hebben: de huur zou dan immers voor onbepaalde tijd worden verlengd en dat was zijn bedoeling helemaal niet.

Aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid

De rechter honoreerde toen het beroep dat de verhuurder deed op de zogenaamde aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de wet is dit in artikel 6:248 lid 2 BW als volgt omschreven: Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Door toepassing van deze regel leidde deze te vroege aanzegging daardoor toch tot een huurbeëindiging en was de verhuurder gered. Let wel,  deze uitspraak geeft geen vrijbrief om slordig om te gaan met de aanzeggingstermijn!

Bent u in een situatie verzeild geraakt waarin de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen is gedaan? Neem dan contact met ons op, zodat wij kunnen bezien of er mogelijkheden zijn om de onjuiste aanzegging te repareren.