nieuws

van ons

Woonhuis (ver)kopen? Zélf schriftelijk vastleggen!

Stel, uw woning staat te koop en een geïnteresseerde koper belt u nog dezelfde dag op en biedt de vraagprijs. U accepteert enthousiast en er wordt afgesproken dat de koop een feit is. Met een mooie verkoopopbrengst in het vooruitzicht besluit u de woning te kopen die u al zo lang op het oog had. Enige weken later begint de koper van uw woning te twijfelen en zegt van de koop af te willen: hij heeft een mooiere woning gezien. De verkoper van uw nieuwe woning dringt ondertussen bij u aan op betaling, maar u kunt pas betalen als uw eigen woning is geleverd. Kunt u de koper van uw woning aanspreken op nakoming van de mondelinge koopovereenkomst?

Schriftelijkheidsvereiste bij koopovereenkomst

Nee, dat gaat niet. Indien de koper een particulier is, dient een koopovereenkomst voor een woning schriftelijk te worden aangegaan. De wet (artikel 7:2 lid 1 BW) en jurisprudentie schrijven voor dat sprake dient te zijn van een door beide partijen ondertekende akte. Dit schriftelijkheidsvereiste geldt enkel voor woonhuizen en bestanddelen daarvan. Zo is bijvoorbeeld de mondelinge (ver)koop van een perceel grond tussen particulieren gewoon geldig.

Nietigheid

Een mondelinge koopovereenkomst voor een woning is nietig wat zoveel betekent als dat de overeenkomst nooit tot stand is gekomen en nooit heeft bestaan. Een partij die een mondelinge koopovereenkomst niet na wil komen, kan niet door de verkoper of een rechterlijk vonnis worden gedwongen om alsnog zijn medewerking te verlenen. Evenmin is er ruimte voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding.

Het voorgaande geldt ook indien de particuliere verkoper zijn mondeling gemaakte afspraken tegenover de particuliere koper niet nakomt: dan mag (ook) de particuliere verkoper zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.

Zonder papieren en ondertekende afspraken is de koopovereenkomst van een woning dan ook zonder argument overboord te gooien. Een vordering met de bedoeling de andere partij te dwingen de overeenkomst schriftelijk vast te leggen, heeft ook geen kans van slagen.

Uitzonderingen?

Slechts onder zéér bijzondere omstandigheden kan een beroep op het ontbreken van schriftelijke vastlegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De partij die op die uitzondering een beroep doet moet van goeden huize komen. Dat de verkoper een hoger bod ontvangt van een derde of dat de koper liever een ander woonhuis koopt, is daarvoor niet voldoende.

De rol van de makelaar

En wat nu als de makelaar namens u of de koper de koopovereenkomst tekent of schriftelijk akkoord gaat met de (ver)koop? Kan in dat geval wél worden gesproken van een geldige, want schriftelijke, koopovereenkomst?

Nee, ook dan niet. De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een woning houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst. Ook wordt aangenomen dat de makelaar niet de schijn kan wekken dat hij wel bevoegd is om een koopovereenkomst te sluiten.

De omstandigheid dat een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een woning, aan een gegadigde die een bod heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, brengt niet mee dat de bieder daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt.

Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar slechts optreedt als boodschapper van zijn opdrachtgever.

Conclusie: leg de (ver)koop van uw woning altijd zelf schriftelijk vast en zorg ervoor dat de wederpartij dit stuk ondertekent.
 

Veel gestelde vragen

Natuurlijk kun je reijnders advocaten altijd bellen. Dat is zeker verstandig en ook kosteloos. Daarnaast kun je bij ons ook altijd terecht voor een gratis intakegesprek. Vul je gegevens in en wij nemen zo snel mogelijk contact met je op.

Wanneer het een bedrijf voor de wind gaat, wordt er vaak van uit gegaan dat de bank die nu uw groei financiert, ook in slechte tijden – wanneer het bedrijf zich in noodweer bevindt – paraplu’s uitdeelt om u voor erger te behoeden. De realiteit vertelt echter meestal een ander verhaal. De bank zal het krediet in veel gevallen opzeggen en binnen korte tijd willen opeisen. Wat kunt u doen?

De eerste optie waar veel ondernemers aan denken is om de pijlen te richten op de bank om de rechtmatigheid van de intrekking aan te vechten om het krediet te kunnen behouden. Het blijkt dat deze aanval over het algemeen niet erg kansrijk is en veelal alleen maar meer kosten (en frustratie) met zich meebrengt.

Een betere optie is om voor de korte financiering (rekening-courant krediet) op zoek te gaan naar vervanging. Dit kan door bijvoorbeeld een investeerder te zoeken of het gat zelf aan te vullen door middel van verkoop van voorraad en inventaris.
Voor het krediet op lange termijn (geldlening) kunt u het beste uw bedrijf onder de loep nemen met een expert . Hij kan u aangeven wat er nodig is om uw bedrijf weer financieel gezond te maken. Hiermee is de kans veel groter dat u de bank overhaalt tot het opschorten van de eis tot betaling. De belangen van de ondernemer en de bank zijn hier immers hetzelfde: het door laten lopen van de lening en het voorkomen van gedwongen verkoop. Zowel de bank als u zullen immers veelal door executoriale verkoop ‘wonden moeten likken’.

Het is dus slimmer om goed naar uw bedrijf te kijken in plaats van direct tot de aanval over te gaan. Dit kan u kosten besparen en de kans op het redden van uw bedrijf aanzienlijk vergroten.

 

Wanneer een debiteur niet kan of wil betalen en de verschillende niet-juridische stappen zijn genomen (herinnering, aanmaning, etc.) kan de vordering ten overstaan van de rechter afgedwongen worden. Dit kan in een zogenaamde bodemprocedure. Een dergelijke (zorgvuldige) procedure heeft als nadeel dat de doorlooptijd aanzienlijk is en de kosten substantieel.

Als er toch een bodemprocedure noodzakelijk is (o.a. vanwege complexiteit vordering en/of verweer van debiteur) kan het verstandig zijn voorafgaand conservatoir beslag te leggen op de bezittingen van de debiteur. Een advocaat kan voor u verlof vragen bij een rechter, waarna de deurwaarder beslag kan leggen op de goederen. Dit kan gebeuren zonder dat de debiteur hierover geïnformeerd hoeft te worden.

Hierna kunt u binnen 14 dagen de bodemprocedure starten waarin u eist dat de vordering wordt toegewezen, en de debiteur redenen aan kan voeren waarom dit niet zou moeten. Het conservatoir beslag dient op dit moment als een soort ‘verzekering’. Als de bodemprocedure positief afloopt, kan er ook daadwerkelijk verhaald worden op de debiteur.

Door het verrassingseffect is het conservatoir beslag erg effectief. Niet alleen als ‘verzekering’, maar ook komt het in de praktijk vaker voor dat plotseling overleg met de debiteur toch mogelijk blijkt. Immers wanneer een debiteur opeens niet meer bij zijn rekening kan, zal dit hem sneller overtuigen om actie te ondernemen.

Er moet wel met beleid met conservatoir beslag omgegaan worden, omdat bij een afgewezen vordering de schade geleden door de debiteur voor de rekening van de crediteur komt.

Een alternatief is het zogenaamde ‘incasso kort geding’. Wanneer de vordering duidelijk is en er geen noemenswaardig verweer bekend (of voorstelbaar) is en aannemelijk gemaakt kan worden dat er een spoedeisend belang bestaat dat er betaling op de vordering volgt, kan binnen enkele weken een mondelinge behandeling (zitting) in kort geding plaatsvinden. Wanneer het meezit ligt er binnen 6 weken na dagvaarding een toewijzend vonnis. 

Laat uw leasecontract beoordelen door een expert! Steeds meer mensen kiezen voor private lease (bron: Volkskrant 8 mei 2015).

Ben jij ook geïnteresseerd maar huiverig voor de voorwaarden, eventuele valkuilen in het contract of addertjes onder het gras? Voor een vast bedrag rijd je in een nieuwe auto, inclusief onderhoud en verzekering; alleen de brandstof betaal je zelf. Maar is dat ook altijd zo? Welke voorwaarden gelden precies, zitten er valkuilen in het contract of addertjes onder het gras?

Private lease biedt kansen en kan prima in uw behoeften voorzien. U gaat echter ook verplichtingen aan waar u vaak niet zo makkelijk van af kunt. Wat zijn die verplichtingen en zijn ze voor u acceptabel of kan dat een probleem worden? Denk aan voortijdige beëindiging, eigen risico bij schade, hulp bij pech en het overschrijden van een bepaald kilometrage. Laat u adviseren door ons. Wij zijn thuis in de wereld van lease en kunnen u helpen om een goede keuze te maken. Wij beoordelen het leasecontract en geven u een schriftelijk advies over de belangrijkste voorwaarden en risico’s zodat u weloverwogen kunt beslissen.