Een simpel antwoord op die vraag luidt: ja dat kan. Een koper kan al beginnen met voorbereidend werk in de woning voordat de levering via de notaris heeft plaatsgevonden. Dan is het wel raadzaam om na te denken over de gevolgen van deze afspraken en eventuele gevaren juridisch af te dekken. Wie draagt bijvoorbeeld de gevolgen van brand? Wat als de koop toch niet door gaat en de koper al is begonnen met verven en opknappen van de woning? Een oplossing hiervoor is de sleutelovereenkomst.

Wat is een sleutelovereenkomst?

Een sleutelovereenkomst, ook wel sleutelverklaring, is een door verkoper en koper opgestelde overeenkomst waarin wordt afgesproken dat de sleutels al voor het ondertekenen van de akte van levering aan de koper ter beschikking zijn gesteld. Ook kunnen de verkoper en koper andere zaken afspreken. Hierbij kan worden gedacht aan welke werkzaamheden uitgevoerd mogen worden, wie de energiekosten en zakelijke lasten van de woning zal voldoen en of er een vergoeding aan het (eerdere) gebruik is verbonden. Ook is het belangrijk dat afspraken worden gemaakt over de aansprakelijkheid voor schade in de periode tussen de sleuteloverdracht en het ondertekenen van de akte van levering. Als de koper al in de woning aan het werk is, is het raadzaam dat de koper de woning vanaf dat moment ook verzekert tegen eventuele schade.

De sleutelovereenkomst heeft voor zowel de verkoper als de koper enkele gevolgen. De verkoper zal vooraf toestemming moeten vragen aan de bank. In veruit de meeste hypotheekvoorwaarden is namelijk opgenomen dat ingebruikgeving van de woning zonder toestemming van de bank niet is toegestaan. Voor de koper heeft de sleutelovereenkomst ook nog financiële gevolgen. De beschikking krijgen over de woning en de overgang van risico wordt door de belastingdienst veelal gezien als een economische overdracht waardoor overdrachtsbelasting is verschuldigd.

De sleutelovereenkomst kan door eenieder worden opgesteld. Het is niet noodzakelijk om daarvoor naar een notaris te gaan, zoals bij de overdracht wel nodig is. Gezien het voorgaande is het echter raadzaam om u goed te laten adviseren over de gevolgen een eerder gebruik van de woning. Bij reijnders advocaten kunnen wij u adviseren, of u nu koper of verkoper bent, en de risico’s en mogelijkheden voor u in kaart te brengen.