Stapeling van tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk?
Let op! Dit artikel is inmiddels gedateerd. De kamerleden Grinwis(CU) en Nijboer(PvdA) zijn bovendien bezig met een initiatiefwetsvoorstel dat tijdelijke huurcontracten helemaal onmogelijk moet maken.
De wet, voor de liefhebbers artikel 7:230 BW en artikel 7:271 lid 1 slotzin BW, verbiedt het stapelen van contracten voor bepaalde tijd. Sluit u als verhuurder van een woning een huurcontract van twee jaar en gaat u na afloop van die periode met dezelfde huurder opnieuw een contract voor twee jaar aan, dan merkt de wetgever die laatste, tweede overeenkomst aan als een verlenging voor onbepaalde tijd. Met alle gevolgen van dien: de huur loopt na uw opzegging gewoon door, tenzij de huurder schriftelijk met de beëindiging heeft ingestemd.
Gebeurt dit laatste niet binnen 6 weken, dan moet u als verhuurder naar de rechter om daar het einde van de huur te vorderen. Die vordering kan de rechter alleen toewijzen als u uw opzegging baseert op één van de in de wet genoemde beëindigingsgronden, zoals:
- slecht huurderschap (overlast, wanbetaling, onbehoorlijk gebruik)
- einde tussenhuur (diplomatenclausule)
- dringend eigen gebruik
- niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst
- verwezenlijking van een bestemmingsplan
Uitzondering op de hoofdregel
Een enkele keer acht de rechter een stapeling van huurovereenkomsten toch toelaatbaar. Dat was bijvoorbeeld het geval waarbij een verhuurder en huurder (aansluitend op een eerste huurcontract) een tweede huurcontract van twee jaar afsloten, waarin de huurder uitdrukkelijk in een artikel van het huurcontract verklaarde geen beroep te zullen doen op wettelijke huurbeschermingsbepalingen voor zover die voor huurder gelden. Ook verklaarde de huurder dit artikel volledig gelezen én volledig begrepen te hebben. Aan het slot van het tweede contract was tenslotte nog het volgende opgenomen: namelijk “dat huurder en verhuurder bewust zijn overeengekomen dat er een (tweede) huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan eindigend op datum x. Huurder is zich hiervan terdege bewust.” Overigens hadden partijen ook nog onderhandeld over een nieuwe, iets hogere, huurprijs.
Onder de geschetste omstandigheden vond het Gerechtshof 's-Hertogenbosch een uitzondering op de hoofdregel gerechtvaardigd. Het hof is van mening dat partijen duidelijk een andere bedoeling hadden dan de overeenkomst voor onbepaalde tijd te verlengen.
Dit betekent dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die aansluit op een eerdere overeenkomst voor bepaalde tijd, nog niet per definitie als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hoeft te worden aangemerkt. Indien partijen duidelijk een andere bedoeling blijken te hebben gehad, is stapeling van twee huurcontracten voor bepaalde tijd dus toch feitelijk mogelijk.
Of u nu verhuurder of huurder bent, bij reijnders advocaten zijn wij u graag van dienst.