nieuws

van ons

Vragen over huurvermindering tijdens de coronacrisis

In maart 2020november 2020 en in januari 2021 besteedde reijnders advocaten ook aandacht aan de betekenis van het coronavirus voor lopende commerciële contracten. Daarin werd ook de in 2020 ontwaarde lijn in de coronarechtspraak (share the pain) inzake duurovereenkomsten besproken.

Veel rechters zijn van mening dat de beperkende overheidsmaatregelen een gebrek vormen en tot minder huurgenot leiden, waardoor een huurder op grond van onvoorziene omstandigheden huurprijsvermindering kan vorderen. Dit, omdat volgens rechters het evenwicht in de huurovereenkomst fundamenteel is verstoord. Het financieel nadeel als gevolg van dat beperkende overheidsmaatregelen wordt gedurende een lockdown tussen partijen 50/50 verdeeld, zelfs als toepasselijke algemene huurvoorwaarden het vorderen van huurprijsvermindering uitsluiten.

Over deze lijn is de kantonrechter in Roermond kritisch en hij stelde daarover recent vragen aan de Hoge Raad, in het bijzonder over de gebrekenregeling en de reikwijdte daarvan.

Met een gebrek wordt immers niet alleen de stoffelijke toestand van een zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Huurders zien de dwingende coronamaatregelen graag als een dergelijke omstandigheid. Maar deze rechter stelt daar nu dus vraagtekens bij. Zien coronamaatregelen niet enkel op de uitoefening van het horecabedrijf? Of zien ze ook op het gehuurde pand zelf?

In zijn uitspraak van 31 maart 2012, (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) legt de kantonrechter aan de Hoge Raad daarom de volgende vragen voor:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. (Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?)
     

Verhuurders en huurders wachten de antwoorden met spanning af.

Kritische vragen aan de Hoge Raad

Wij helpen u graag

Wordt u geconfronteerd met problemen ten aanzien van het al dan niet nakomen van (commerciële) contracten vanwege de coronacrisis of kunt u zelf een contract niet meer nakomen? En wilt u onderzoeken hoe voor u een beroep op onvoorziene omstandigheden en “share the pain” zou kunnen uitpakken? reijnders advocaten helpt u graag en snel.
 

Heeft de coronacrisis ook gevolgen voor u? Neem contact op!

   

of bel Peter

   

Veel gestelde vragen

Pas op met het snel/impulsief ontslaan van een werknemer. Het is belangrijk dat wanneer je een werknemer wilt ontslaan dat je dit goed voorbereid en een dossier opbouwt. Vooral kleine ondernemers zonder personeelsfunctionarissen maken hier vaak fouten. Voorkom dus extra kosten en frustraties.

U kunt een werknemer ontslaan indien er sprake is van één van de ontslaggronden zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Afhankelijk van de ontslaggrond wordt de ontslagroute bepaald. Welke kosten en regels hieraan verbonden zijn is afhankelijk van het soort arbeidscontract en de reden van het ontslag. 

Ontslaggronden:

  • Bedrijfseconomische redenen
  • Reorganisatie
  • Langdurige ziekte (minimaal 2 jaar)
  • Frequent ziekteverzuim met onaanvaardbare gevolgen
  • Disfunctioneren
  • Verwijtbaar handelen van de werknemer
  • Gewetensbezwaren
  • Verstoorde arbeidsrelatie
  • Andere gronden (hier valt te denken aan detentie of ontbreken van een tewerkstellingsvergunning)
  • Ontslag op staande voet
  • Faillissement

 

Wanneer partijen afspraken met elkaar maken vloeien daaruit rechten en verplichtingen uit voort. Die rechten en verplichtingen noemt men ook wel verbintenissen. Verbintenissen kunnen onder opschortende of ontbindende voorwaarde worden aangegaan.
 

Ingeval van een opschortende voorwaarde begint de verbintenis pas te lopen als een bepaalde gebeurtenis zich voordoet. Tot dat moment geldt de verbintenis (nog) niet. Een voorbeeld is het aangaan van een koopovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat door het bestuur van de onderneming toestemming is verleend. Wordt geen toestemming verleend voor de koopovereenkomst, dan wordt geacht de overeenkomst niet te hebben bestaan.
 

Door een ontbindende voorwaarde vervalt een verbintenis wanneer een bepaalde gebeurtenis plaatsvindt. De verbintenis loopt zolang die gebeurtenis niet plaatsvindt en de ontbindende voorwaarde dus nog niet is vervuld. Een bekend voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Men koopt een huis onder voorbehoud dat de financiering gerealiseerd wordt. Lukt dat niet, dan vervalt de koopovereenkomst. De koopovereenkomst heeft dan wel bestaan.
 

Door vervulling van een ontbindende voorwaarde ontstaat een ongedaanmakingsverbintenis. Alles moet worden teruggedraaid naar de situatie van voor het sluiten van de overeenkomst. Reeds verrichte prestaties moeten dus ongedaan worden gemaakt. 

Wanneer het een bedrijf voor de wind gaat, wordt er vaak van uit gegaan dat de bank die nu uw groei financiert, ook in slechte tijden – wanneer het bedrijf zich in noodweer bevindt – paraplu’s uitdeelt om u voor erger te behoeden. De realiteit vertelt echter meestal een ander verhaal. De bank zal het krediet in veel gevallen opzeggen en binnen korte tijd willen opeisen. Wat kunt u doen?

De eerste optie waar veel ondernemers aan denken is om de pijlen te richten op de bank om de rechtmatigheid van de intrekking aan te vechten om het krediet te kunnen behouden. Het blijkt dat deze aanval over het algemeen niet erg kansrijk is en veelal alleen maar meer kosten (en frustratie) met zich meebrengt.

Een betere optie is om voor de korte financiering (rekening-courant krediet) op zoek te gaan naar vervanging. Dit kan door bijvoorbeeld een investeerder te zoeken of het gat zelf aan te vullen door middel van verkoop van voorraad en inventaris.
Voor het krediet op lange termijn (geldlening) kunt u het beste uw bedrijf onder de loep nemen met een expert . Hij kan u aangeven wat er nodig is om uw bedrijf weer financieel gezond te maken. Hiermee is de kans veel groter dat u de bank overhaalt tot het opschorten van de eis tot betaling. De belangen van de ondernemer en de bank zijn hier immers hetzelfde: het door laten lopen van de lening en het voorkomen van gedwongen verkoop. Zowel de bank als u zullen immers veelal door executoriale verkoop ‘wonden moeten likken’.

Het is dus slimmer om goed naar uw bedrijf te kijken in plaats van direct tot de aanval over te gaan. Dit kan u kosten besparen en de kans op het redden van uw bedrijf aanzienlijk vergroten.

 

Wanneer een debiteur niet kan of wil betalen en de verschillende niet-juridische stappen zijn genomen (herinnering, aanmaning, etc.) kan de vordering ten overstaan van de rechter afgedwongen worden. Dit kan in een zogenaamde bodemprocedure. Een dergelijke (zorgvuldige) procedure heeft als nadeel dat de doorlooptijd aanzienlijk is en de kosten substantieel.

Als er toch een bodemprocedure noodzakelijk is (o.a. vanwege complexiteit vordering en/of verweer van debiteur) kan het verstandig zijn voorafgaand conservatoir beslag te leggen op de bezittingen van de debiteur. Een advocaat kan voor u verlof vragen bij een rechter, waarna de deurwaarder beslag kan leggen op de goederen. Dit kan gebeuren zonder dat de debiteur hierover geïnformeerd hoeft te worden.

Hierna kunt u binnen 14 dagen de bodemprocedure starten waarin u eist dat de vordering wordt toegewezen, en de debiteur redenen aan kan voeren waarom dit niet zou moeten. Het conservatoir beslag dient op dit moment als een soort ‘verzekering’. Als de bodemprocedure positief afloopt, kan er ook daadwerkelijk verhaald worden op de debiteur.

Door het verrassingseffect is het conservatoir beslag erg effectief. Niet alleen als ‘verzekering’, maar ook komt het in de praktijk vaker voor dat plotseling overleg met de debiteur toch mogelijk blijkt. Immers wanneer een debiteur opeens niet meer bij zijn rekening kan, zal dit hem sneller overtuigen om actie te ondernemen.

Er moet wel met beleid met conservatoir beslag omgegaan worden, omdat bij een afgewezen vordering de schade geleden door de debiteur voor de rekening van de crediteur komt.

Een alternatief is het zogenaamde ‘incasso kort geding’. Wanneer de vordering duidelijk is en er geen noemenswaardig verweer bekend (of voorstelbaar) is en aannemelijk gemaakt kan worden dat er een spoedeisend belang bestaat dat er betaling op de vordering volgt, kan binnen enkele weken een mondelinge behandeling (zitting) in kort geding plaatsvinden. Wanneer het meezit ligt er binnen 6 weken na dagvaarding een toewijzend vonnis.